新屋點交落漆建商願負全責

【2013年05月05日  蘋果日報　顏嘉瑩╱台北報導】                                                                                    

       常常聽到有民眾抱怨黑心建商房子蓋了就跑，品牌建商卻能夠完全負責到底。
有民眾投訴，華固建設的「華固長島」交屋後發現外牆有污損，盼建商出錢恢復原貌
，日前華固表示全權負責，雙方達成協議後，事件圓滿落幕。

     民眾向《蘋果》投訴，華固建設在內湖區行善路「華固長島」點交時發現外牆
污損，管委會請清潔公司清洗，但無法去除。

　　該社區委任律師張澤平說，清潔公司建議外牆重拋光，報價500萬元，另一家則
報價70萬元將污損部分拋光，由於費用龐大，希望建商能出錢。

外牆須定期清洗

     對此，華固建設回應，會盡快修復清潔外牆，清潔後將委託專業人士勘查現場，
是否完成外牆清潔。

　　「華固長島」社區管委會也同意驗收通過後，就不再提出任何異議或主張。目前
雙方已經達成協議，事件圓滿落幕。

　　據了解，該社區外牆使用玉晶石，台北市建築師公會說明，玉晶石是人造石材，
成本比一般花崗岩高3成，多用在商辦大樓、高級住宅、地坪等用途，因顏色較淺，
只要有髒污就很明顯，「華固長島」外牆石材受損，須拋光才能回復原貌。

　　代理該建材進口的臻得國際建材公司表示，不管大樓外牆用什麼石材，過一段時
間都會有髒污，若使用淺色玉晶石，未定期清理，雨水污漬痕跡會相當明顯，建議管
委會半年到1年時間固定清洗外牆，才不會累積髒污。

【法律評論】

        上述的案例是大廈的管理委員會與建設公司達成協議，由建設公司負責回復
原貎。但如果協議無法達成，不得已必須在法院提出訴訟，管委會就必須面對誰必須
當原告的問題。

         由於房屋點交時發現外牆污損，管委會請清潔公司清洗，但無法去除。清潔
公司建議外牆必須拋光，才能回復清潔的外觀。這已經涉及建設公司沒有如實履約的
問題，住戶必須以合約為基礎向建設公司主張應修復此等瑕疵。然而，與建設公司簽
訂合約的是各個住戶，不是管委會。法院實務通常會要求各個住戶向建設公司起訴，
而不應由管委會向建設公司起訴。此時各住戶可利用民事訴訟法第41條的選定當事人
制度，選定住戶中的1人或數人為全體起訴。然而，各個公寓大廈的生態不盡相同，
住戶能否完成如此的選定當事人的程序，常常都在考驗眾人的智慧。

        曾經有法院座談會(臺灣高等法院暨所屬法院 85 年法律座談會民事類提案
第 27 號)討論類似的問題提出，此時如果大樓區分所有權人會議以多數決之方式，
授權該大樓管理委員會對甲建設公司起訴，請求建設公司賠償及減少價金予該管理委
員會，是否可行? 但該座談會及歷來的法院判決，似乎都不支持如此的作法。理由還
是在於管委會不是簽約的一方，並不能主張各個住戶契約上的權利。類似此等公共設
施瑕疵的房屋買賣契約糾紛，常讓買方處於較不利的地位，筆者認為司法實務的作法
應有重新檢討的必要。